장충동 파라다이스 호텔, 그룹의 명운을 가른다

한국의 대표적인 외국인 전용 카지노 업체 파라다이스 그룹이 20년 넘게 준비해 온 장충동 초고급 호텔 개발 프로젝트에 본격적으로 착수했습니다. 장충동 파라다아시으 호텔(가칭)은 개장시 그룹 최초로 서울에 위치한 호텔이자, 그룹 사업 분야의 포트폴리오 다각화를 책임진 중요 사업입니다. 호텔 개발을 통해 자산 가치를 높이는 것은 물론, 호텔과 카지노의 시너지 효과까지 겨냥한 복합 전략의 핵심 프로젝트가 될 것으로 보입니다. 건립을 위해 5,500억 원이라는 막대한 차입금이 발생했지만, 금리를 낮춰 이자 비용 부담을 줄이는 동시에 양호한 실적으로 재무 건전성에는 문제가 없다는 입장입니다. 작년 한 해 매출 1조 원을 돌파하며 역대 최대 실적을 기록한 만큼, 이러한 분위기를 이어가 장충동 파라다이스 호텔까지 성공시켜 호텔업이라는 파라다이스의 약점을 완벽히 보완하겠다는 복안입니다.

장충동 파라다이스 플래그십 호텔은 서울시 장충동 신라호텔 맞은편 13,950㎡ 부지(4219,9평)에 지하 5층, 지상 18층 규모로 건립될 예정입니다. 꽤 오랫동안 공터로 남아 있었으나, 최근 착공을 시작했습니다. 총 공사비는 5,750억 원으로 2028년 개관을 목표로 하고 있습니다. 장충동 파라다이스 호텔 건립 계획은 올해 3월 발표됐으며, 우리은행으로부터 5,750억 원의 공사비 중 약 95.65%에 해당하는 5,500억 원을 차입하기로 했습니다. 최소 189개, 최대 200개의 객실을 갖출 예정이며 모든 객실이 스위트 객실로 구성되는 것이 특징입니다. 최근 호텔들의 객실 대형화 및 고급화 전략을 상징하는 것으로서, 전 객실이 스위트인 만큼 평균 객실 가격은 1박 기준 100만 원을 웃돌 것으로 보입니다.

사실 파라다이스 그룹이 장충동 파라다이스 호텔을 구상한 것은 벌써 20여 년 전입니다. 장충동 부지는 파라다이스 창업주인 고(故) 전락원 회장이 2000년대 초 호텔 건립을 추진했던 곳이지만, 당시 남산 자연경관지구 규제로 인해 사업이 무산되었습니다. 이후 전락원 회장의 아들인 현(現) 전필립 회장이 2016년 호텔 건립을 재추진했으나, 이번에는 인천 영종도 파라다이스시티 투자와 코로나19 팬데믹 등의 겹치며 실적 부진을 우려해 진행이 연기되었습니다. 여러 차례 사업 무산과 지연을 겪었으나, 파라다이스 그룹은 굴하지 않고 2022년 봉사를 쌍림동으로 이전한 뒤 부지 매입과 건축인허가 등의 사전 절차를 지속해 왔습니다.

이렇게 우여곡절 끝에 착공에 들어간 만큼, 장충동 파라다이스 호텔은 그룹의 숙원 사업이자 파라다이스 그룹의 사업 포트폴리오를 완성하기 위한 '마지막 퍼즐 조각'으로 평가 받습니다. 파라다이스는 인천과 부산, 제주에서 외국인 전용 카지노와 호텔을 복합 운영하고 있으며, 2024년 기준 전체 매출의 88%가 카지노 및 복합 리조트 부문에서 발생하고 있습니다. 호텔 및 카지노 사업을 영위한다는 말이 무색할 만큼 호텔 부문 매출이 10% 정도에 불과하기 때문에, 장충동 파라다이스 호텔은 미진한 호텔 부문의 매출을 끌어올릴 수 있는 중요한 역할을 맡게 됩니다.

호텔 부문 매출 신장의 열쇠이자 사업 다각화 계획을 위해서도 빼놓을 수 없는 조각입니다. 외국인 전용 카지노는 '황금알을 낳는 거위'이지만, 2019년 코로나 팬데믹과 같은 외부 악재나 환율, 출입국 규제 같은 변수에 따라 실적 변동성이 크다는 것이 약점입니다. 실제로 파라다이스는 코로나 팬데믹은 물론 2016 사드(THAAD) 배치 논란으로 한중관계가 악화 일로를 걷는 동안 매출이 하락하여 큰 어려움을 겪은 바 있습니다.

관광 업계는 장충동 파라다이스 호텔이 초고급 호텔에 대한 수요를 바탕으로 카지노보다 안정적인 수익 구조를 확보하고 외부 변수의 변동성을 완화하는 역할을 할 것으로 분석하고 있습니다. 한국 카지노 업계 관계자는 "카지노는 매출 규모는 크지만, 외부 변수에 따라 성과 편차가 커 리스크 관리가 어렵다"고 말하며 "최고급 호텔은 일정 수준 이상의 투숙 수요가 지속적으로 확보되는 구조이기 때문에 수익 기반을 다변화하려는 기업 입장에선 안정적인 수단"이라 평가했습니다.

또한 장충동 파라다이스 호텔은 파라다이스 그룹이 서울에 선보이는 첫 번째 운영 호텔이라는 점에서 의미가 깊습니다. 파라다이스는 현재 서울 워커힐 호텔과 인천 영종도 파라다이스시티, 부산과 제주 등 4곳에서 외국인 전용 카지노를 보유하고 있습니다. 그러나 호텔 사업은 서울이 아닌 지방에만 국한돼 있으며, 서울 워커힐 호텔은 호텔 운영 업체인 SK 그룹과 임대차 계약을 맺고 운영중입니다. 파라다이스시티 또한 일본의 세가사미 홀딩스와 공동 개발 운영 중인 곳입니다. 그런 의미에서 장충도 파라다이스 호텔은 파라다이스의 플래그십 호텔로서, 서울에 확보하는 첫 번째 전략적 거점이 될 전망입니다. 그리고 이러한 상징성과 함께 인천과 부산, 제주를 잇는 프리미엄 숙박 인프라의 중심축 역할까지 맡게 됩니다.

 파라다이스 그룹이 장충동 파라다이스 호텔에 특히 기대하는 것은 서울 광진구에 위치한 파라다이스 워커힐과의 시너지 효과입니다. 워커힐 호텔은 파라다이스 그룹의 소유가 아니기 때문에, 워커힐 카지노를 방문한 VIP 고객들이 장충동 파라다이스 호텔에서 숙박하며 카지노 게임을 즐길 수 있도록 고객 동선을 연결하는 것입니다. 이를 위해 VIP 전용 컨시어지 서비스를 도입하여 하이롤러(고액 베팅 고객) 및 VVIP 고객을 유기적으로 유치할 계획입니다. 파라다이스는 이미 작년에 워커힐 영업장에 VIP 전용 카지노를 개설했고, 김포공항에 파라다이스 라운지를 설치하여 한국을 방문하는 듯이 고객의 모든 것을 직접 케어하는 VIP 서비스에 실혈을 기울이고 있습니다. 그런 의미에서 장충동 파라다이스 호텔은 파라다이스 그룹에게 부족한 '속박' 분야를 해결할 수 있는 마지막 방점입니다.

이렇게 파라다이스 그룹의 사업 분야에 중요한 역할을 떠맡게 될 장충동 파라다이스 호텔은 사업 영위를 떠나 부동산 가치 측면에서도 자산 가치 제고 효과가 클 것으로 보입니다. 장충동은 남산과 인접해 있고 외국인이 선호하는 관광지인 명동, 광화문, 동대문 등과 가까워 입지 경쟁력이 높습니다. 장충동은 서울 도심에서도 신라호텔, 반얀트리 호텔, 조금 떨어진 곳에 그랜드 하얏트 호텔 등 고급 호텔이 밀집한 희소 입지인 만큼, 여기에 호텔이 들어선다는 것만으로도 부동산 가치가 크게 뛰어오를 것이 자명합니다.

전문가들은 장충동 파라다이스 호텔은 영종도 파라다이스시티와 같은 복합 리조트 방식이 아닌 '단일 호텔' 용도로 건설되기 때문에, 향후 관리 효율성과 자산 안정성 측면에서도 긍정적이라 분석하고 있습니다. 파라다이스 관계자는 "장충동 부지는 서울 중심업무지구(CBD)와 가까우면서도 강남과 강북을 잇는 교통 요지에 위치하여, 시간이 지날 수록 자산가치가 상승할 것으로 기대된다"고 언급했습니다. 이어 "이번 프로젝트는 복합 개발이 아닌 단일 호스피탈리피(Hospitality) 용도로 설계되는 덕에 운영상 불필요한 갈등이나 관리 이슈로 발생할 가능성이 낮고, 건물의 부동산 가치 하락 우려도 해소할 수 있다"고 덧붙였습니다. 결국 파라다이스 그룹은 장충동 파라다이스 호텔 하나로 VVIP 공략과 숙박 포트폴리오 확장, 부동산 가치 제고까지 '1석 3조'의 효과를 노리는 셈입니다.

다만 장충동 파라다이스 호텔 건립을 위해 5,750억 원이라는 대규모 자금이 투입되는 것은 우려를 자아내는 대목입니다. 막대한 자금이 투입되는 만큼 자칫 잘못할 경우 그룹 전체의 유동성에 심각한 위협이 될 수 있기 때문입니다. 그러나 파라다이스 그룹은 자금 조달 구조가 비교적 안정적으로 설계되어 문제될 것이 없다는 입장입니다. 흔히 사용되는 '프로젝트파이낸싱(Project Financing, PF)'이 아니라, 시중 은행을 통한 일반 시설 자금 대출 방식을 택하여 차입 리스크를 최소화했기 때문입니다. 일반적으로 프로젝트파이낸싱은 미래의 수익을 담보로 하기 때문에 금리가 높고, 자금 용도가 제한되거나 복잡한 구조 설정이 수반됩니다. 그러나 은행의 일반 시설 자금 대출은 기업의 신용도를 기반으로 하는 데에 구조가 단순하고 용도 제한이 없는 등 유연성이 높다는 장점이 있습니다.

금리도 시장 평균 대비 낮은 연 3.81%로 자금을 조달하는 데 성공했습니다. 이는 최근 주요 호텔들의 PF 금리인 4.6~7.1%보다 낮은 수준이며, 국내 민간 채권 평가 기관이 'A0 등급 기업'에 책정한 금리인 4.35%보다 낮은 금리입니다. 파라다이스는 지난 2020년 팬데믹으로 인해 신용등급이 'A-등급'까지 하향됐다가, 작년 2월 재무안정성 및 실적 회복세에 맞춰 다시 'A0 등급'로 상향 조정된 바 있습니다. 기업신용등급을 높게 유지한 덕에 낮은 금리로 대규모 자금을 조달할 수 있었던 것으로 풀이됩니다. 차입 기간 또한 5년에 걸쳐 분할 상환하는 구조로 설계하여 이자 부담을 분산하고 현금 유동성도 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

파라다이스는 이번 차입으로 인해 발생하는 연간 이자 비용을 약 210억 원으로 추산하고 있습니다. 이는 2024년 연결 기준 영업이익인 1,361억 원의 15% 수준에 불과합니다. 영업이익을 이자 비용으로 나눈 이자보상비율 역시 6.5배로, 영업이익으로 이자 비용을 충분히 감당할 수 있는 수준입니다. 자체적인 재무구조도 탄탄하여 유동성 우려는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 현재 파라다이스의 부채비율은 89.6%로, 2023년 102.7% 대비 13.1% 포인트 낮아졌습니다. 물론 이는 장충동 파라다이스 호텔을 위한 차입금이 반영되기 이전 수치이기 때문에 향후 자금 인출이 진행됨에 따라 부채비율이 상승할 것으로 보입니다. 그러나 파라다이스는 분할 인출 구조를 통해 재무안정성에 대한 부담을 분산하여, 부채비율을 110% 이하로 관리하겠다는 계획도 병행하고 있습니다.

현금 유동성 역시 장충동 파라다이스 호텔 프로젝트를 뒷받침하기에 충분한 수준입니다. 파라다이스는 2024년 말 기준 5,777억 원의 현금을 보유하고 있으며, 올해 1분기 기준으로는 4,610억 원의 현금과 현금성 자산을 보유하고 있습니다. 이는 회사가 추산한 연간 이자 비용인 210억 원의 20배 이상으로, 건립 과정에서 일시적인 자금 수요나 금융 비용 증가 등의 변수가 발생하더라도 넉넉히 대응할 수 있는 여력을 드러냅니다. 하나증권 이기훈 연구원은 리포트를 통해 "파라다이스의 자금 조달 금리가 상당히 낮기 때문에, 향후 리파이낸싱을 통해 추가적으로 금리를 인하할 경우 상당한 규모의 신규 대출을 받더라도 전체 이자 비용 증가폭은 제한적일 것"이라 분석했습니다.

다만 막대한 규모의 차입금 자체는 재무건정성을 위협하는 위험 요소인 만큼, 결국 '램프 업(Ramp-UP)'이 향후 프로젝트의 중요 변수가 될 것으로 보입니다. 램프 업이란 장비 설치 후 대량 생산에 들어가기 전까지 생산 능력을 점진적으로 증가시키는 것을 뜻하는 표현으로, 통상 '수익화 속도'를 의미합니다. 파라다이스는 2028년 장충동 파라다이스 호텔을 개장한 뒤, 2030년부터 본격적인 흑자전환이 가능할 것으로 기대하고 있습니다. 초고급 럭셔리 호텔 특성상 개장 초기에는 고객 유치 및 브랜드 인지도 향샹을 위한 시간과 비용이 소요됩니다. 따라서 램프 업 시기가 빠를 수록 차입금을 상환하기 위한 여력 확보와 수익성 안정화가 가능합니다.

파라다이스는 개장 후 2~3년 내로 안정적인 객실 점유율과 수익 기반을 마련하겠다는 목표를 세웠습니다. 파라다이스 관계자는 "장충동 파라다이스 호텔은 초고급 럭셔리(Über Luxury) 호텔을 표방하여 한국 호스피탈리티 브랜드의 위상을 새로 구축하는 전환점이 될 것으로 기대한다"고 말했습니다. 이어 "예상보다 흑자 전환이 늦어지더라도 영업수익으로 차입금을 상환하고 부채 증가를 억제하는 등 금융 비용 부담을 최소화할 수 있는 대응책을 마련해 놨다"는 말로 재무 리스크를 철저히 통제하고 있음을 밝혔습니다.

파라다이스 그룹이 5,500억 원이라는 대규모 차입금에도 자신감을 내비치는 데에는 탄탄한 실적이 자리하고 있습니다. 롯데관광개발이 운영 중인 제주 드림타워 카지노가 엄청난 중국인 관광객 덕에 대규모 리파이낸싱에 성공한 것과 비슷합니다. 파라다이스 그룹은 2024년 매출이 1조 원을 돌파하며 사상 첫 ‘1조 원 시대’를 열었으며, 올해 1분기에도 외국인 전용 카지노 분야의 견조한 회복세에 힘입어 뚜렷한 성장세를 나타냈습니다. 파라다이스는 올해 1분기 연결 기준 2,833억 원의 매출을 기록하여 전년 대비 7% 상승했으며, 영업이익은 573억 원을 기록해 전년 동기 대비 18.3% 상승했습니다. 당기순이익 역시 전년 동기 대비 16.6% 증가한 431억 원을 기록했습니다.

실적 회복세를 이끄는 핵심은 단연 카지노 부문입니다. 외국인 전용 카지노는 2,239억 원의 매출을 기록해 전체 매출의 79.03%를 차지하며 여전히 중요한 위치를 증명했습니다. 고객이 현금을 칩으로 교환한 비용인 드롭액은 전년 대비 4.8% 감소했으나, 카지노가 고객을 상대로 승리하여 회수한 금액을 의미하는 홀드율이 2.0% 포인트 상승하며 분기 매출이 13% 증가했습니다. 작년 한 해 평균 대비 낮은 홀드율로 인해 어려움을 겪으면서도, 홀드율이 곧 평균으로 회귀할 것이라 기다린 성과가 나온 셈입니다. 더구나 카지노는 일반적으로 VIP 비중이 높을 수록 홀드율이 낮아지는 특성이 있지만, VIP를 꾸준히 유치하면서도 홀드율이 상승한 것은 주목할 만한 부분입니다.

일본 세가사미 홀딩스와 파라다이스시티를 공동 운영 중인 복합 리조트 부문 또한 드롭액이 0.7% 늘고, 홀드율이 0.5% 포인트 상승하며 전체 매출이 5.2% 증가했습니다. 다만 호텔 및 리테일 부문은 외국인 관광객 유입 증가에도 불구하고 국내 내수 부진 여파로 인해 매출이 매출이 7.6% 감소했습니다. 호텔 부문의 침체가 계속되는 가운데 수익 구조 다각화에 있어 핵심적인 역할을 하게 될 장충동 파라다이스 호텔의 어깨가 무거워지는 부분입니다.

카지노 부문이 전년 대비 뛰어난 성과를 거둔 것은 VIP 매출이 안정세를 나타내는 동시에 매스(일반 단체) 고객 비중이 확대된 덕으로 풀이됩니다. 일본인과 중국인 VIP 수요가 안정적인 회복세를 보이는 가운데, 소규모 개인 고객의 비중이 눈에 띄게 확대되며 카지노 부문이 실적 개선을 주도한 것입니다. 파라다이스는 2분기에도 일본 골든위크와 중국 노동절이 겹친 ‘슈퍼 골든위크’ 특수가 기다리고 있는 만큼, VIP 마케팅을 강화하여 성장세를 이어간다는 계획입니다. 파라다이스 관계자는 “일본, 중국 VIP 유입이 꾸준히 성장하는 가운데 매스 고객 증가가 실적을 뒷받침했다”고 자평하며, “2분기에는 일본 골든위크와 중국 노동절이 겹친 ‘슈퍼 골든위크’ 특수 수요와 함께 스포츠 마케팅 등의 전략적 VIP 유치를 통해 성장세를 이어갈 계획”이라 밝혔습니다.

한 편 파라다이스 최종환 대표는 지난 3월 28일 서울 광진구 파라디아 빌딩에서 열린 제54기 정기주주총회에서 본업 경쟁력을 강화하는 데 집중할 계획이라 발표했습니다. 그리고 외형 성장과 수익성 제고를 동시에 추진하여, 2027년까지 매년 매출액을 10% 이상 증가시키고 영업이익률을 20%대 이상으로 끌어올리겠다 밝혔습니다. 재무 건전성 확보와 함께 본업 경쟁력을 강화하여, 작년 역대 최대 실적 1조 원을 기록한 분위기를 이어나가겠다는 것입니다. 그는 “작년 대내외 불확실한 경제 여건에도 불구하고 의미 있는 성과를 거뒀다”고 평가하며, “올해도 기업 가치 제고를 최우선 과제로 삼아 재무 건전성 확보와 본업 경쟁력 강화에 집중할 계획”이라 말했습니다.

이어 지속 가능한 성장 확보, 주주환원 확대, 지배구조 고도화를 골자로 하는 기업가치 제고 계획 또한 공시했습니다. 향후 사업 성과와 재무 상황을 고려하여 배당 성향을 단계적으로 확대하고, 현재 보유 중인 자사주를 점진적으로 소각해 기업 가치를 올릴 계획입니다. 이를 위한 선제적인 조치로, 파라다이스는 주당 배당금을 2023년 100원에서 2024년 150원으로 상향했습니다. 더불어 이사회 중심 경영을 강화하고 ESG 활동을 체계화하는 한편, IR(기업정보공개)도 확대해 이해관계자를 고려한 의사결정 체계를 고도화할 방침입니다.